IBEDEC alerta candidatos à Casa Própria para que o sonho não se torne pesadelo.

Terça-feira, 8 de Dezembro de 2009

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IBEDEC alerta candidatos à Casa Própria para que o sonho não se torne pesadelo.

O crédito aumenta a cada dia, desde a década de 80a não se via tanto recurso disponível. Ao contrário de 20 anos atrás, entretanto, a economia do país não enfrenta grandes oscilações, o índice de correção monetária utilizado na atualização dos saldos devedores, que na época acompanhava a inflação (IPC), foi substituído pela TR, que hoje fica em torno de 2% ao ano, e como o valor da prestação é atrelado ao saldo devedor, as prestações caem ao longo dos meses, sem o risco de haver o chamado resíduo no final do prazo contratual. O sistema de amortização também foi alterado, da Tabela Price, que contabiliza juros de forma geométrica, pelo SAC (sistema de amortização constante) ou SACRE (sistema de amortização crescente).

Mas, segundo José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC “nem tudo são rosas. Se por um lado o mutuário tem a garantia de que o saldo devedor estará quitado ao final do contrato, sem resíduo, também não tem garantia nenhuma de que sua prestação se encaixará em seu orçamento durante todo o prazo contratual, como ocorria no passado, quando os reajustes das prestações obrigatoriamente deveriam observar os reajustes salariais ou a renda familiar do mutuário, como no caso do plano de equivalência salarial (PES) ou do plano de comprometimento de renda (PCR). Caso a TR volte a ser um índice de remuneração e não de correção, como na década de 90, quando foi criada, todo o sistema financeiro da habitação estaria comprometido”.

“Além disso, a taxa de juros de outrora ficava abaixo das oferecidas nos dias de hoje, os valores dos imóveis não estavam em patamares tão elevados (fator provocado justamente pelo montante de crédito disponível), e não existiam tantos abusos como os de hoje na hora de fechar o contrato. Para se ter uma idéia, só a Caixa tem uma coleção de 5 (cinco) tarifas diferentes, com nomes e finalidades das mais criativas possíveis, "taxa de pesquisa cadastral", "tarifa operacional", "taxa à vista", "taxa de administração” e “taxa de risco de crédito”, cobradas no momento da assinatura e no desenrolar do contrato, isso sem contar a venda casada de produtos como a abertura de conta-corrente na instituição para a diminuição da taxa de juros, por exemplo”.

Tardin lembra “que o mutuário também é consumidor, e por esse motivo tem todas as garantias trazidas pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que as práticas abusivas podem ser revistas judicialmente a qualquer momento, e vão desde a exclusão da cobrança de taxas abusivas até a facilitação da defesa judicial e inversão do ônus de produção de provas em processos”.

A taxa de juros varia de instituição para instituição, embora a origem dos recursos no SFH seja a mesma (poupança ou FGTS). O Banco do Brasil, por exemplo, inicia esta semana a oferta de crédito imobiliário, com juros que podem ser interessantes para imóveis de maior valor ou com taxa pré-fixada.

Por fim, o IBEDEC apresenta algumas dicas, para que o futuro mutuário não transforme o sonho da casa própria em um pesadelo:

Imóvel na planta e em construção

Nas duas primeiras modalidades, é firmado um contrato de promessa de compra e venda, entre o comprador (promitente comprador) e o construtor (promitente vendedor), que pode ser a vista ou parcelado (financiado).

Nesse caso, é ideal que se tome alguns cuidados:

- informe-se sobre a idoneidade do construtor, o que pode ser conseguido através de uma pesquisa no Procon, por exemplo, problemas como atraso na entrega da obra e/ou vícios de construção são um mau sinal;
- visite outros empreendimentos do construtor para verificar o material / acabamento utilizado;
- como nesses casos ainda não existe o habite-se (documento expedido pela Prefeitura ao final da obra com o OK acerca da construção, liberando o registro no empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis para que possa ser lavrada a escritura do bem), é interessante verificar os documentos relativos ao imóvel (terreno), os quais ficam arquivados no Cartório de Registro de Imóveis, e apresentam dados acerca da metragem, o registro da incorporação, além informações sobre a situação jurídica;
- exija do vendedor cópia do projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura (alvará de construção);
- visite a obra periodicamente;
- guarde todos os documentos possíveis relacionados ao empreendimento, como propostas e panfletos de propaganda, isso garante o comprador em caso de não cumprimento do prometido;
- em caso de vício de construção ou não cumprimento do contrato, procure um advogado, o Código de Defesa do Consumidor prevê que o prazo para acionar o construtor é de 5 anos, contados a partir da data em que o proprietário tomou ciência do problema.

Em caso de compra que não seja à vista, e como ainda não existe o habite-se, é comum que o comprador opte pelo financiamento direto com o construtor, nesse caso:

- fuja desses contratos, os juros que em média ficam em torno de 6 e 8% ao ano, para imóveis até R$ 250 mil em financiamento com bancos, saltam para 12% nos financiamentos diretos com construtoras;
- a correção monetária dessa modalidade de financiamento é feita por índices como INPC, IGP-M, CUB, entre outros, enquanto que a correção no SFH (sistema financeiro da habitação) é feita pela TR, que nos últimos anos tem ficado em torno de 2% ao ano, praticamente 1/3 do INPC, por exemplo;
- nos contratos do SFH feitos pelo plano SACRE, as prestações tendem a se manter com os mesmos valores, enquanto as prestações do construtor chega a dobrar a cada 5 anos, portanto não comprometa mais que 15% do seu orçamento no pagamento da prestação;
- no SFH é obrigatório o seguro da dívida por morte ou invalidez permanente do mutuário, garantia que não existe na promessa de compra e venda;
- dessa forma, tão logo seja concluída a obra, transfira o financiamento para uma instituição financeira vinculada ao SFH, utilizando o FGTS como entrada;
- lembre-se que até a entrega das chaves o promissário comprador não terá a posse do imóvel, ou seja, continuará arcando com eventual aluguel e a prestação do consórcio.


Imóveis prontos

Com relação ao imóvel.

- o principal documento a ser analisado é a certidão de matrícula, que traz informações acerca proprietário (vendedor), a metragem e confrontações do imóvel, se há vaga de garagem (quando apartamento), e a situação jurídica, por com informações sobre eventual penhora, hipoteca ou outro gravame;
- mesmo assim, é importante verificar junto ao Judiciário se o proprietário tem alguma pendência que envolva o imóvel;
- certifique-se que não existem débitos de condomínio e IPTU;
- cuidado: detalhes como acesso (trânsito), infra-estrutura do bairro (existência de padaria, farmácia, hospital, delegacia, escola, etc), segurança e barulho são questões que podem fazer com que o sonho se torne um pesadelo.

Em caso de financiamento.

- opte sempre por instituições que trabalham com o Sistema Financeiro da Habitação;
- pesquise taxa de juros nas diversas instituições financeiras;
- utilize o FGTS sempre que possível, fazendo amortizações extraordinárias sempre que possível (2 em 2 anos);
- economize por um período anterior à compra, financiando o menor valor possível, a compra à vista é sempre a melhor opção;
- não comprometa mais que 20% do orçamento familiar, lembre-se que não está fazendo um financiamento de um eletrodoméstico, que – em geral – é pago em alguns meses, mas um financiamento que poderá durar mais de uma década;
- cuidado com os prazos muito longos, os financiamentos de imóveis em 30 anos – prazo mais longo disponível em instituições financeiras no país – atrai mutuários porque oferece parcelas menores, mas, ao mesmo tempo, escondem juros e correção monetária mais altos. Isso pode elevar em mais de 200% os valores finais, na comparação com os preços pagos à vista. Um exemplo é o financiamento lançado o mês passado pela CEF, neste caso, tomando o exemplo de um imóvel de R$ 60 mil, onde o mutuário financia R$ 47 mil, com entrada de R$ 13.000,00, o valor pago no final dos 360 meses é de mais de R$ 120.000,00, ou seja, mais 250%;
- verifique no decorrer dos meses se o valor da prestação está sendo suficiente para quitar os acessórios do contrato (juros, correção monetária, seguro e eventual taxa de administração) e amortizar o saldo devedor, em outras palavras, se a dívida está diminuindo no decorrer dos meses;
- se vier a ficar inadimplente ou a dívida se tornar impagável, e o banco se recusar a negociar, procure um advogado, ou poderá perder o imóvel, com todos os seus problemas, a Justiça ainda é a melhor saída, é lenta mais resolve o problema;
- em caso de morte, invalidez permanente, notifique imediatamente, por escrito (e com comprovante de recebimento datado), o banco e solicite a quitação do contrato; o seguro cobre também danos físicos ao imóvel; se negada a cobertura, procure um advogado, o Código Civil prevê que o prazo para notificação é de 3 anos o prazo para requerer a cobertura do seguro por morte e invalidez e o Código de Defesa do Consumidor dispõe que é de 5 anos o prazo para requerer o reparo/reforma necessário.

Consórcios

Pode ser uma boa opção, principalmente se o valor do imóvel for maior e o comprador optar por prazos maiores, mas é importante observar que:

- até a contemplação, o consorciado não terá a posse do imóvel, ou seja, continuará arcando com eventual aluguel e a prestação do consórcio;
- fuja do chamado lança embutido, já que você não usa esse valor e mesmo assim paga os encargos sobre ele;
- pesquise os percentuais das taxas de administração, é um fator determinante, já que o consorciado pagará durante todo o prazo do consórcio;
- informe-se sobre a idoneidade do consórcio, tempo em que está no mercado, uma pesquisa no Procon, é de grande valia;
- verifique qual o índice que atualiza a prestação do consórcio e qual a sua periodicidade, em geral, é reajustada pelo INPC, se somada à taxa de administração, pode compensar mais um financiamento do SFH, principalmente nos casos de imóveis de até R$ 130 mil.


Cuidados com os leilões e feirões

- o imóvel pode ser ocupado pelo antigo mutuário ou invasor, e a obrigação de desocupá-lo é do novo proprietário, nesses casos, se não houver acordo, a briga pode se arrastar por anos na justiça, até que o comprador tome posse do imóvel;
- além disso, o comprador recebe o imóvel no estado em que se encontra (inclusive no que se refere a eventuais débitos com condomínio e IPTU).